永川蔷薇国际二期深度解析：黄角东路2号14栋社区官方5证逐张识读与55笔真实成交全归档

蔷薇国际二期是三个期别中仅有的在 2026 年逆势走高的一期：2025 年 35 笔买卖加权 4977 元/㎡，2026 年 16 笔回升至 5409 元/㎡，近 12 个月 24 笔加权 5328 元/㎡，为一期、三期同期走势所无。它同时贡献了蔷薇国际全盘最高单价 10315 元/㎡（2026-09-23 洋房 149.10㎡、总价 153.80 万元），也是三个期别中仅有的无租单记录的一期——55 笔台账全部为买卖，其中 54 笔二手加权 5111 元/㎡，另有 1 笔一手房单独列示。对照 5175 元/㎡ 的银行评估均价，倒挂 -1.2%，是三期中成交价与评估价贴合度最高的一期。

关于本盘的一个重要前提：蔷薇国际在房源库中是三个独立建档的小区（一期编号 640、二期 634、三期 650），门牌、评估价、业态结构与成交价格均不同。本文只归档二期（黄角东路2号），一期（星光大道86号）、三期（黄角东路3号）另文发布，不做整盘均价套用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 二期基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告归档（二期相关 5 条，全部附影像）

本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（含无楼盘名短标题通告的逐条正文补扫 632 条，无遗漏），共取得 15 条蔷薇国际相关通告，其中属二期（官方用字"2 期"）的 5 条，时间跨度 2020-07-14 至 2021-12-23，5 条全部附许可证影像，本站逐张放大 OCR 识读并人工复核：

ⓘ 读表要点：①二期已识读 11 幢（1-7、11-14）约 426 套 / 50,080.88㎡，对照登记 14 栋 / 500 户；②8、9、10 幢无官方预售通告→如实留白，列为必查事项；③预售资金监管银行＝重庆农村商业银行永川支行（账号 1801060120010028416）；④影像中"28 层"字段为许可证原文表述（与套数栏并列、字迹密集），本站已逐张放大复核并按原文归档，套数口径以住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量登记异常：二期登记"建筑面积＝占地面积＝857,000㎡"，二者等值即隐含容积率 1.0，与登记容积率 2.50 明显不自洽，属房源库字段异常 → 以住建官方备案为准，本站不做推断，也不以此作为议价依据。
2. 官方幢号缺口 3 栋：官方通告涉及二期幢号去重 11 个，对照登记 14 栋，8、9、10 幢无官方归档，如实留白。
3. 物业类型"商住一体"：与一期（住宅）不同，交易时须逐套核验不动产权证载用途与土地年限。
4. 产权年限 50 年：登记为 50 年（非 70 年），税费与年限口径须逐套核实。
5. 开发主体三源一致：重庆实地房地产开发有限公司，在房源库、官方通告、许可证影像中完全一致，无主体变更记录。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

二期台账共 55 笔，全部为买卖，无租单记录。其中一手房 1 笔（2024-11-02 高层 87.36㎡、单价 4293 元/㎡、总价 37.50 万元），一手房（新盘）与二手房价格性质不同，单列不并入加权均价；其余 54 笔为二手房，加权均价即纯二手口径。样本时间跨度为 2023 年 1 月至 2026 年 9 月。

2.2 总体价格水平

• 二手 54 笔加权均价 5111 元/㎡（简单平均 5007，区间 3245-10315）；
• 高层 44 笔加权 4714 元/㎡（中位数 5161，区间 3245-5780）；
• 洋房 10 笔加权 6364 元/㎡（中位数 5502，区间 4486-10315），高出本区高层 +35.0%；
• 二手买卖总额 2,799.6 万元、总面积 5,477.5㎡。

2.3 年度走势（买卖口径）

二期是三个期别中样本集中在近两年的一期：2025 年 35 笔 + 2026 年 16 笔合计占 51/55（92.7%），2023-2024 年合计仅 4 笔，早期样本不具统计意义。2025→2026 年加权均价由 4977 升至 5409，近 12 个月（2025-09-23 至 2026-09-23）24 笔加权 5328 元/㎡。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 业态分组（本期的核心差异）

二期洋房仅 10 笔（占二手 18.5%），但单价跨度极大（4486-10315），是该期价格离散度的主要来源。高层 44 笔区间 3245-5780 相对集中，中位 5161 高于加权 4714，说明低价样本拉低了加权值。

2.5 面积段与极端个案

80-100㎡ 合计 32 笔占 59.3%，为高层主力段；120-130㎡ 6 笔（5892）与 140㎡ 以上 3 笔（7545）即洋房主力段；100-110㎡ 12 笔加权仅 4182，为各段最低。极端个案单列：

• 最高单价 10315 元/㎡、最高总价 153.80 万元：2026-09-23 洋房 149.10㎡，为蔷薇国际全盘（三期合计）最高单价，亦为本期双项极值；
• 最低单价 3245 元/㎡：2025-04-13 高层 101.08㎡、总价 32.80 万元；
• 最低总价 30.00 万元：2025-03-04 高层 87.36㎡（单价 3434 元/㎡）。

2.6 租单记录

二期 55 笔台账中无租单记录（一期 16 笔、三期 3 笔）。本站不据此推断该期租赁市场状况，仅如实留白；如需租赁参考，可参见本期之外的一期、三期租单归档。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（原文以"蔷薇国际"指代本小区，二期对应黄角东路2号）：

• 小学：五洲小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第 18 条"五洲小学·中山路辖区"段原文逐条列示："星光大道1号、3号（康安尚都）、199号（盛世棠城）、86号（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），黄角东路2、3号（蔷薇国际），三星路1号（宽天下）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生；星光大道86（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），三星路1号（宽天下）、五洲路一号（临江府）'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生。"
• 初中：永川中学（文昌校区）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"文昌校区"段原文列示："……红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。"
• 初中"有户无房、有房无户"多校划片：同一文件原文："永中文昌校区招生范围内'有户无房、有房无户'的小学毕业生，其中以下路段号除外：红河大道777号、999号，和畅大道988号，兴龙大道888号，红河南路888号、1888号，五洲路，黄角东路，星光大道（1、3号除外），三星路"——即二期所在号段（黄角东路2号）在"有户无房、有房无户"情形下不属文昌校区，按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。

学区直接划片结论：蔷薇国际二期（黄角东路2号）2026 年官方划片为五洲小学 + 永川中学文昌校区；"有户无房、有房无户"情形小学阶段同样入读五洲小学，初中阶段按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为蔷薇国际二期（房源库坐标 29.341843, 105.925554）：

蔷薇国际二期 配套直线距离（基准 29.341843,105.925554）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。划片就读的五洲小学在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

二期银行评估均价 5175 元/㎡（区间 4500-5800）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二期二手加权 5111 元/㎡ vs 评估 5175 元/㎡，差 -1.2%，为三个期别中成交价与评估价贴合度最高的一期；
• 54 笔二手中 26 笔（48.1%）低于评估线→足额与倒挂大致各半；
• 洋房拉高离散度：10 笔洋房加权 6364 元/㎡，高出评估线 +23.0%。

ⓘ 提示：①评估区间 4500-5800 元/㎡，具体楼幢、楼层、朝向、装修状况的认定值以银行实际评估为准；②大面积洋房倒挂差额最大（149.10㎡ 个案首付率 57.4%），须提前备足自有资金；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 官方幢号缺口 3 栋：二期官方通告幢号去重 11 个，对照登记 14 栋，8、9、10 幢无官方预售归档，二手房交易时请逐套核验不动产权证与竣工备案；
2. 物业类型"商住一体"：与一期（住宅）不同，请逐套核实证载用途、土地年限与税费口径；
3. 产权年限 50 年：登记为 50 年（非 70 年），土地年限与后续费用须提前确认；
4. 登记体量异常：建筑面积＝占地面积＝857,000㎡ 与容积率 2.50 不自洽，属房源库字段异常，以住建备案为准，勿以该字段作为议价依据；
5. 洋房价格离散度大：10 笔洋房单价区间 4486-10315 元/㎡，跨度高，须按具体楼幢、楼层、朝向单独评估，勿以均价套用；
6. 评估价贴合但个案差异大：整体 -1.2% 贴合，但洋房大面积个案首付率可达 57.4%，签约前请先做评估价预沟通。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月蔷薇国际二期成交台账 55 笔及公开官方公示信息，样本存在局限（2023-2024 年合计仅 4 笔），不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 二期官方预售通告 5 条虽全部附许可证影像并经 OCR 识读＋人工复核，但影像字迹密集处（如"28 层/28 套"并列字段）仍可能存在识读误差，官方累计套数与建筑面积以永川住建官方备案为准，静态参数亦以官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，小学与初中"有户无房、有房无户"口径不同，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85%、利率 3.15%、40 年等额本息的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

系列导航：蔷薇国际在房源库为三个独立登记小区——一期（星光大道86号）已发布；本文为二期（黄角东路2号）；三期（黄角东路3号）与本篇同日另文发布，三篇互不混用均价。

下期预告：蔷薇国际三期（黄角东路3号，登记 9 栋/2048 户，评估均价 5150 元/㎡）。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）